任意売却と共有持分はどう違う？専門家がわかりやすく解説

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共有持分と任意売却の違いとは？債務整理との関係性も解説

不動産に関する相談で混同されがちなのが、「共有持分の売却」と「任意売却」です。どちらも通常の不動産取引とは異なる特殊なケースですが、仕組みや目的は大きく異なります。

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「共有持分売却」は権利だけを分離して売る行為ですが、「任意売却」は債務整理の一環として全体を売る手続きです。

任意売却は、ローン返済が滞ったときに「競売より良い条件で不動産を売る」ための手段です。
金融機関との調整が必要ですが、うまく活用すれば市場価格に近い額で売却でき、生活再建もしやすくなります。

手続きの主な流れは以下の通りです。

競売に比べて市場価格に近く売れるほか、引っ越し費用が確保できるケースもあるのが任意売却のメリットです。

実は、共有名義の不動産も任意売却の対象になることがあります。たとえば、夫婦で共同名義の住宅ローンを組んでいて、どちらかが返済不能になったケースです。

夫と共有名義でローンを組んだ家がありますが、離婚後に支払いが難しくなって…任意売却できますか？

共有者全員の同意が得られれば、任意売却は可能です。ただし、金融機関と連携しながら慎重に進める必要があります。

共有者のうち一人でも反対すると手続きが進まないため、信頼できる業者の調整力が重要になります。

自分の状況に応じて選ぶべき手段は異なります。以下に判断の目安をまとめました。

不動産に「ローン」「共有者」「トラブル」など複数の課題が絡む場合は、どちらの制度にも該当する可能性があります。
状況を整理した上で、両方に対応できる専門家に相談するのが最善です。

債務整理とは、返済困難になった債務者が法律に基づいて借金の減免や返済条件の変更を交渉する制度です。
任意売却は、その一環として活用される手段のひとつです。

債務整理の主な種類と特徴は以下の通りです。

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債務整理の種類	特徴
任意整理	裁判所を通さずに債権者と直接交渉。利息カットなど柔軟な対応が可能。
個人再生	裁判所を介して借金を大幅圧縮。マイホームを維持できるケースもあり。
自己破産	借金の返済義務が原則免除されるが、資産の処分が必要になる。

任意売却は、「自己破産を避ける」「競売よりも高く売る」ための回避策として選ばれることが多く、生活再建の第一歩として有効です。

状況によっては、任意売却と共有持分売却の併用が検討されるケースもあります。
たとえば、共有不動産にローンが残っているが、共有者の一部が支払い不能な場合などです。

このような場合の対応例：

共有者の一人が自己破産することになりました。持分だけを売って、任意売却にも対応できますか？

はい、状況に応じて両方の手続きを併用することも可能です。専門家が間に入ることで、金融機関や他の共有者との調整もうまく進みます。

複雑なケースでは、対応可能な専門業者を選ぶことが成功のカギとなります。

不動産を手放す以外にも、いくつかの方法が存在します。状況に応じた選択肢を知っておくことで、より柔軟な対応が可能です。

選択肢	概要
リースバック	不動産を売却しつつ、そのまま住み続けられる仕組み。
持分買取による単独化	他の共有者に買い取ってもらい、単独名義化した上で通常売却。
不動産信託の活用	財産管理や運用目的で、信託銀行に不動産を託す手法。