名義変更しないと売れない？共有不動産の登記の真実
共有名義不動産の「名義変更」は必須なのか？
不動産の売却には「名義人」が大きく関わります。とくに共有名義の不動産では、共有者全員の同意と登記内容の正確性が問われるため、売却時に名義変更が必要かどうかは多くの方が悩むポイントです。
結論から言えば、ケースによっては名義変更が不要なこともありますが、原則的には「正確な登記情報でないと売却は難しい」というのが実態です。
原則として名義変更（相続登記）を行わなければ、売却手続きはできません。登記上の名義人が誰なのかが非常に重要です。
名義変更とは何を指すのか？
「名義変更」とは、不動産登記簿上の所有者名義を変更する手続きのことを指します。たとえば以下のようなケースで名義変更が必要となります。
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相続により親の不動産を子が引き継いだ場合（相続登記）
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離婚により一方の共有持分を譲り受けた場合
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単独名義から共有名義に切り替える場合
とくに2024年4月の法改正により、相続登記が義務化されており、相続発生から3年以内に手続きしないと**過料（罰金）**が科される可能性があります。
登記されていない持分は「存在しない」のと同じ？
不動産の売買では、登記簿に記載された情報がすべての根拠になります。つまり、登記されていない共有持分を持っていたとしても、法的に第三者には主張できません。
「実は持分をもらっていた」と主張しても、登記がなければ売却も不可能です。
売却するには「現在の登記名義人」からの意思表示と書類が必要なため、登記が最新の状態になっていないと取引が進まないのです。
売却時に名義変更が必要となる主なケース
| 状況 | 名義変更の必要性 |
|---|---|
| 被相続人の名義のまま | 必須（相続登記が必要） |
| 共有者の一部がすでに死亡 | 必須（全員の現状を反映する必要あり） |
| 共有持分を他人に譲渡する | 必須（譲渡後に登記変更が必要） |
| 名義人が未成年または判断能力に問題がある | 家庭裁判所の許可が必要な場合あり |
名義変更をしないままだとどうなる？放置リスクを解説
名義変更（とくに相続登記）を放置していると、以下のような深刻なトラブルが起こる可能性があります。
1. 売却が進まない・買主がつかない
登記簿が古いままだと、買主が融資を受けられない、売買契約が結べないという事態になります。
結果として「現金一括で購入できる投資家」など、限られた買主しか対象とならず、価格も下がりやすくなります。
2. 将来的な相続トラブルの火種に
登記をしないまま親族間で持分を引き継いでいると、次世代の相続時に誰がどれだけの権利を持っているのか不明確になります。
父が亡くなってから登記を放置していたら、兄弟間で話がこじれて売却できなくなってしまいました…。
相続登記をしないまま時間が経つと、関係者が増えたり、認知症や死亡によりさらに複雑化してしまいます。早めの対応が重要です。
登記を整理することで得られるメリット
| 整理の内容 | 得られるメリット |
|---|---|
| 相続登記を済ませる | 売却可能な状態に整う／融資可能性が高まる |
| 共有者の持分比率を明確にする | 配分トラブルを回避／公平な売却交渉が可能 |
| 単独名義にまとめる（名義集約） | スムーズな売却や賃貸展開が可能になる |
登記の変更手続きに必要な書類
名義変更（相続登記や共有者変更）にあたっては、次のような書類が必要です。
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登記申請書
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被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡まで）
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相続人全員の戸籍謄本・住民票
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固定資産評価証明書
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遺産分割協議書（相続人複数の場合）
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共有者の同意書（持分譲渡・変更時）
不備があると法務局で受理されない可能性もあるため、司法書士への依頼も視野に入れて準備しましょう。
不動産の売却において「登記された名義」が全ての起点となります。とくに共有不動産では名義変更を放置すると、売却不能・価格下落・親族間トラブルなどのリスクが高まります。相続登記は義務化されており、今後ますます重要性を増す分野です。売却を考えている場合は、まず「登記の状態」を確認することが第一歩です。
亡くなった父の名義のままなんですが、売却はできるんですか？登記って変えないとダメですか？