共有名義でも3000万円控除OK？知らないと損する節税テクニック

節税したい人必見！共有不動産の特例控除の活用法とは

共有不動産にも「節税のチャンス」はある

共有名義の不動産を所有している方の中には、「売却して利益が出ても、税金の負担が大きくて意味がないのでは…」と考えている方も多いのではないでしょうか。しかし、共有不動産の売却においても、一定の条件を満たせば「特例控除」が適用されるケースがあります。

特例控除を正しく理解して活用すれば、譲渡所得税を大幅に軽減できる可能性があり、節税しながらスムーズな不動産処分につなげることができます。

譲渡所得とは？基本をおさらい

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれます。この譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されます。計算式は下記の通りです。

• 譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

たとえば、1,500万円で購入した不動産を3,000万円で売却した場合、譲渡所得は1,500万円。この金額に対して税率が適用されるため、節税対策が重要になります。

適用される可能性のある「3,000万円特別控除」

一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これは「マイホームの売却時の特別控除」として知られていますが、共有持分のみを売却する場合でも、条件次第で適用可能です。

代表的な要件

• 売却物件が居住用財産（マイホーム）であること

• 売主が実際に住んでいたこと

• 3年以内に同特例を使っていないこと

• 不動産の全部または一部（持分）を売却すること

【重要】共有者にも持分比で適用可能

この3,000万円の特別控除は、共有者1人ひとりに対して別々に適用されます。たとえば、兄弟2人で共有していた物件を売却した場合、それぞれが条件を満たせば、各人で最大3,000万円まで控除できます。

共有名義でも、節税の特例が受けられるって本当ですか？一人分しか使えないと思ってました…

ご安心ください。持分ごとに要件を満たしていれば、共有者それぞれに特別控除が適用されます。

注意点：不動産の利用状況と過去の控除履歴

この控除を適用するには、「実際に居住していたかどうか」が極めて重要です。たとえマイホームだったとしても、賃貸に出していた期間が長いと不適用になるケースがあります。

さらに、過去にこの特別控除を使っていた場合、3年以内だと再利用が不可。共有者それぞれの税務履歴もチェックしましょう。

共有不動産でよくある特例適用のNG例

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特例控除だけじゃない！節税効果を高める方法

控除とセットで考える「取得費加算の特例」

相続などで不動産を取得した場合、「取得費加算の特例」という制度があります。これは、相続税を支払っていた場合、その一部を取得費として譲渡所得から差し引ける制度です。

この制度と3,000万円特別控除を併用することで、譲渡所得がさらに圧縮されます。

例：兄弟で相続した不動産を売却した場合の節税効果

→ 結果として、実質的な課税対象がほぼ0になることもあります。

共有者間で売却判断が割れるケースへの対応

節税の特例を使いたくても、共有者の意見が割れて売却できないケースもあります。その場合は、以下のような方法で交渉・対応が可能です。

• 共有者間の買取交渉（持分売却）

• 調停・訴訟による共有物分割請求

• 専門家による税務的な説明で理解を促す

せっかく節税できるなら今すぐ売りたいけど、共有者が「売りたくない」って言ってて…

そんなときは「共有物分割請求」で解決できる可能性があります。税務上のメリットも含めて説明するのが鍵です。

税理士・専門家との連携が成功の鍵

これらの特例は、適用条件が細かく、誤ると非適用になるリスクもあります。必ず、共有者ごとに税理士などの専門家と相談しながら進めることが重要です。

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