知らずに損してない？再建築できない共有地の見分け方と対策

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共有名義の土地は再建築できない？建築制限の落とし穴

土地を複数人で所有している状態を**「共有名義」といいます。兄弟で相続したケースや、夫婦で共同購入した場合などが代表例です。
この共有状態のままでは、土地に関する意思決定（売却・建て替え・利用変更など）には全共有者の同意**が必要になるのが基本です。

中でも見落とされがちなのが、「再建築に関する制限」です。**「共有名義だと家を建て替えられないことがある」**という話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

結論からいえば、共有名義そのものが再建築を禁止しているわけではありません。
しかし、一定の条件が重なることで、事実上建て替えができない＝「再建築不可」状態になるリスクがあるのです。

共有名義だからといって自動的に建築許可が下りないわけではありません。
問題になるのは、以下のようなパターンです。

これらの事情が重なると、たとえ共有名義で全員が合意しても、再建築が認められないというケースも出てきます。

再建築不可の物件って、古くなったら建て直せないってことですよね？将来的に大丈夫か心配で…。

はい、建築基準法の「接道義務」などに違反していると、そもそも建て替え許可が下りません。事前に法的条件を確認する必要があります。

再建築が難しくなる要因	内容
接道義務を満たしていない	公道または建築基準法上の道路に2m以上接していない
他人の土地を通らないと出入りできない	「囲繞地（いにょうち）」と呼ばれ、通行権の争いが発生しやすい
建築確認が取れない	建築図面・境界が曖昧で申請が通らないケースも

もし現状のままで再建築ができないと判明した場合には、以下の対応策が検討されます。

再建築を進めようとしてトラブルに発展した実例を紹介します。

ケース：相続で取得した実家の土地
兄弟3人で共有名義となっていた実家の土地。古くなった建物を取り壊して新築予定でしたが、以下の問題が発生しました。

結果的に、土地は**「再建築不可物件」として評価が下がり**、希望していた建て替えは断念。最終的には買取業者に売却する流れとなりました。

再建築が物理的・法的に困難な場合でも、以下のような出口戦略を検討できます。

共有の土地って、売るにしても建てるにしても、いろいろ制限があるんですね…。放っておいたら損する気がしてきました。

共有名義はしっかり整理しないと、建て替えや売却でつまずくことが多いです。早めの対策と相談が鍵になりますよ。

誤解	実際のところ
全員が合意すればどんな土地でも建て替えできる	法的条件（接道・面積・建築制限など）も満たさなければならない
再建築不可でもリフォームは自由にできる	工事の規模によっては建築確認が必要なケースもある
買取してくれる業者はいない	専門業者なら再建築不可でも買取対象となることがある